Mon projet de division à La Calmette ne tient pas la plus-value prévue. Je vends sans frais d’agence deux maisons positionnées en bas de fourchette pour libérer du capital. Dossier complet (diagnostics, photos, plans, devis) à télécharger. Prix fermes et procédure simple.

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Pourquoi je vends (transparence totale)

Mon défi des 12 derniers mois : viser +30 000 € de plus-value en moins d’un an.
Nous arrivons au terme : les chiffres ne sont pas au rendez-vous. Je préfère assainir et repartir propre sur mes critères.

Coûts réels engagés

Poste	Montant
Achat	180 000 €
Frais de notaire	4 500 €
Travaux + diagnostics + huissier	16 080 €
1 an de taxe foncière	1 100 €
Chasseur + Maîtrise d’œuvre	55 000 €
Crowdfunding (plateforme + intérêts)	51 500 €
Frais de déplacements	1 200 €
Coût total	309 380 €

Côté marché, mes estimations initiales (comparaisons, appels d’agences locales, tests d’intérêt) donnaient 130 000 € pour la petite maison et 200 000 € pour la grande (soit 330 000 € net vendeur au total).

L’agence mandatée m’a conseillé des prix plus bas pour vendre vite (120 000 € et 190 000 €), mais la mise en marché a été incomplète (peu de projection par profils acheteurs et suivi limité). Je reprends la main pour une vente directe, sans frais d’agence.

Les biens (La Calmette, Gard) — fiches éclair

Atouts de la commune : à 20 min de Nîmes, 45 min de la Méditerranée, services et bassin d’emploi accessibles. Ville de 2 500 habitants, calme mais dynamique (nouveaux services, demande locative réelle, installation de nouveaux médecins, etc).

Dossier complet disponible : diagnostics, photos, plans, taxes, hypothèses de loyers (avec sources).

Maison A — 2 pièces (≈ 70,60 m² habitables sur 3 étages)

• Prix demandé (net vendeur, sans agence) : 120 000 €
• Atouts : cachet (pierres apparentes, voûtes, poutres apparentes), très lumineux, hyper-centre, proche de tous les commerces, de l’école, de la mairie, d’un arrêt de bus, stationnements à proximité : parking de l’église et parking du stade.
• Inconvénients : pas d’extérieur.
• Travaux d’aménagement (gros œuvre en état) : ≈ 30 000 € (devis à disposition).
• Frais d’acquisition estimés : notaire ≈ 10 800 €, garantie bancaire ≈ 2 500 €.
• Coût total projeté après travaux : ≈ 163 300 € → ≈ 2 313 €/m² rénové.

Maison B — 5 pièces (≈ 173,41 m² habitables sur 3 étages)

• Prix demandé (net vendeur, sans agence) : 190 000 €
• Atouts : cachet (pierres apparentes, voûtes, poutres apparentes, cheminée), dernier niveau très lumineux (car immeuble plus haut que celui d’en face), hyper-centre, proche de tous les commerces, de l’école, de la mairie, d’un arrêt de bus, stationnements à proximité : parking de l’église et parking du stade.
• Inconvénients : pas d’extérieur, étages inférieurs moins lumineux, mais agréables tout de même, vous allez voir.
• Travaux d’aménagement (gros œuvre en état) : ≈ 52 000 € (devis à disposition).
• Frais d’acquisition estimés : notaire ≈ 16 000 €, garantie bancaire ≈ 3 500 €.
• Coût total projeté après travaux : ≈ 261 500 € → ≈ 1 508 €/m² rénové.

Pourquoi c’est intéressant pour vous ?

• Pas de frais d’agence et travail préparatoire déjà fait (diagnostics, devis, projections, plans 3D).
• Prix positionnés en bas de fourchette suite à mon choix d’assainir rapidement et prix fermes pour aller droit au but.

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3 scénarios selon ton profil

Avertissement : ce sont des ordres de grandeur indicatifs, à affiner avec votre banque, vos devis et la réglementation locale (notamment pour la location courte durée). Le dossier joint détaille les hypothèses.

1) Résidence principale

• Maison A : coût tout compris ≈ 163 300 € pour un bien neuf après travaux. Prix/m² final sous la moyenne locale.
• Maison B : coût tout compris ≈ 261 500 €. Bas de fourchette pour cette superficie.

Intérêt : acheter moins cher que rénové clé en main, tout en maîtrisant le standing final.

2) Investisseur locatif

Maison A (longue durée)

• Financement type : apport 10 % (16 330 €), emprunt : 146 970 €, mensualité 20 ans à ~3,84 % ≈ 894 €/mois (assurance incluse).
• Loyer estimatif LD : 790 €/mois → à optimiser (apport, différé, 25 ans, etc.).

Maison A (courte durée)

• Hypothèses prudentes : ~65 % d’occupation (240 nuits/an), prix moyen ≈ 70 € (hors ménage).
• CA : 16 800 €/an
• Frais airbnb / booking pour la mise en location : 2 500€
• Taxe de séjour : 300€
• Electricité / eau : 1 200€
• Box internet : 250€
• Entretien du logement : 500€
• Taxe foncière : 500€
• Assurance : 150€
• Mensualité x 12 : 10 728€
• → Cash-flow : +670 €/an

Le ménage est facturé au voyageur en supplément et est transparent pour vous.

Maison B (longue durée)

• Apport 10 % : 26 150 €, emprunt : 235 350 €, mensualité ≈ 1 432 €/mois (assurance incluse).
• Loyer LD estimatif : 1 490 €/mois → cash flow : +58 €/mois.

Maison B (courte durée)

• 65 % d’occupation (240 nuits/an), prix moyen ≈ 110 €
• CA : 26 400 €/an
• Frais airbnb / booking pour la mise en location : 3 900€
• Taxe de séjour : 500€
• Electricité / eau : 2 000€
• Box internet : 250€
• Entretien du logement : 800€
• Taxe foncière : 800€
• Assurance : 250€
• Mensualité x 12 : 17 184€
• → Cash-flow : +716 €/an.

3) Marchand de biens / revente après travaux

Maison A

• Coût total : 163 300 €
• Revente visée à prix moyen local (ordre de grandeur) : 190 620€ (2 700€/m²)
• → Potentiel de plus-value : ≈ +27 000 € avant impôts/frais.

Maison B

• Coût projeté : 261 500 €
• Revente visée (m² plus bas car grande surface) : 398 843€ (2 300€/m²)
• → Potentiel de plus-value : ≈ +137 000 € avant impôts/frais.

À calibrer : délais, garanties, fiscalité, marché cible (famille/grand T4 vs division interne), stratégie déco/finition.

Pour qui c’est idéal / pas idéal

Idéal pour :

• Primo-accédant bricoleur qui veut finir proprement en maîtrisant son budget.
• Investisseur qui cherche un prix bas de fourchette avec dossier déjà prêt.
• MdB local qui veut optimiser la revente avec travaux rapides & positionnement clair.

Pas idéal pour :

• Qui veut du 100 % clé en main immédiat sans gérer un minimum de travaux.
• Qui attend une négociation supplémentaire : les prix sont fermés et déjà positionnés bas.

Procédure, prix & visites

• Prix : 120 000 € (Maison A) — 190 000 € (Maison B), nets vendeurs, sans agence, prix fermes.
• Dossier : à télécharger ici 👉 PDF complet.
• Visites : uniquement sur dossier (identité + capacité de financement / simulation bancaire) 👉 Demander une visite
• Offres : par écrit, avec justificatifs (montage, délai, conditions). Premier dossier complet validé = priorité.

Contact direct (après avoir téléchargé le dossier) :
📞 06 12 85 56 77 — Pierre-Elie (si je ne réponds pas, laissez un message je vous rappelle)
✉️ Ou mail : [email protected]

Pourquoi je ne fais pas les travaux moi-même ?

• J’ai déjà immobilisé ~300 000 €, je priorise la liquidité.
• Le temps : avec le financement en crowdfunding, je dois accélérer ; vous pouvez, vous, enchaîner rapidement (travaux entre compromis et acte, ou juste après l’achat).

En clair : j’assume une perte maîtrisée, vous profitez du travail préparatoire et d’un prix net.

FAQ express

“Tu vends pour te refaire ?”
Je libère du capital et je respecte mes critères. Les prix sont fermes et le dossier carré.

“Pourquoi sans agence ?”
Pour accélérer, répondre en direct et présenter des scénarios chiffrés selon les profils acheteurs.

“Je peux négocier ?”
Non. Les prix intègrent déjà un positionnement bas et l’absence de frais d’agence.

“Et la courte durée, c’est autorisé ?”
Les règles varient selon les communes et situations. À vérifier par l’acheteur, je fournis les points d’attention dans le dossier.

Prochaines étapes

1. Télécharge le dossier (diagnostics, plans, devis, hypothèses).
2. Remplis le formulaire visite (dossier succinct).
3. Réserve un créneau — je regroupe les visites.

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