Un double projet ambitieux en investissement immobilier en France
Vous le savez, je me suis lancé dans un défi immobilier de taille : mener de front deux projets en parallèle dans l’espoir d’en réussir au moins un… voire les deux ! Mais qui dit investissement immobilier en France dit imprévus, et autant vous dire que ces dernières semaines ont été riches en rebondissements.
Entre délais administratifs interminables, difficultés de financement et un associé qui m’a lâché en cours de route, autant vous dire que ce défi me donne du fil à retordre ! Pourtant, je ne lâche rien.
Retour sur l’avancement de ces deux projets et sur les leçons que j’en tire.
Projet dans le Gard : les délais administratifs en investissement immobilier en France
Le compromis de vente a été signé en novembre, et depuis, je ne suis pas resté les bras croisés. Les devis pour les travaux sont finalisés. Restait à obtenir l’autorisation de l’urbanisme pour démarrer les travaux.
En théorie, ce type d’autorisation prend un mois [1]. Sauf que le bien est situé en secteur ABF (Bâtiments de France) [2], ce qui rajoute automatiquement un mois supplémentaire.
Nous sommes deux mois plus tard, et… toujours aucune réponse. Mais bonne nouvelle : silence vaut acceptation ! Les travaux pourront donc commencer prochainement.
Le casse-tête du financement pour investir en immobilier en France
Tout investisseur immobilier sait que trouver une bonne affaire n’est que la moitié du travail. L’autre moitié, c’est trouver le financement. Et là… c’est une autre histoire.
Plan A : les banques
J’ai démarché plusieurs banques, mais les marchands de biens [3] ne sont pas leur clientèle favorite. Elles préfèrent financer des résidences principales ou des investisseurs locatifs classiques. Trouver un interlocuteur compétent est donc un véritable parcours du combattant.
Il existe cependant des banques plus spécialisées dans ce type de financement, mais elles sont nettement plus frileuses lorsqu’il s’agit d’une première opération. Bien sûr, elles préfèrent financer un marchand de biens expérimenté. Mais il faut bien commencer quelque part, non ? Eh bien… visiblement, pas avec elles ! 😉
J’ai tout de même trouvé un courtier [4] motivé, qui a actuellement deux pistes bancaires en cours d’étude. Mais que faire si ces solutions ne fonctionnent pas ?
Plan B : Faire appel à la « love money »
J’ai décidé de solliciter mes proches pour voir qui pourrait investir dans le projet contre un rendement intéressant. Autant vous dire que les résultats sont mitigés : peu de personnes prêtes à prêter, et d’autres que je n’ai pas encore osé contacter… Ce sera ma prochaine étape !
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Plan C : Attirer des investisseurs via mon audience
J’ai rédigé un article détaillant le projet et les opportunités de rendement pour les investisseurs, que j’ai partagé sur ma newsletter, des groupes Facebook et des forums spécialisés. Résultat ?
– Blacklisté de certains forums qui m’ont pris pour une pyramide de Ponzi [5] (!)
– Aucune réaction des groupes Facebook
– Un seul investisseur intéressé via ma newsletter… mais avec un budget insuffisant.
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Conclusion : les gens qui ne me connaissent pas n’ont aucune raison de me faire confiance. Mon expérience de dix ans en investissement locatif n’est visiblement pas un argument suffisant.
Plan D : Le crowdfunding immobilier
Dernier recours possible : passer par une plateforme de crowdfunding [6]. Ces plateformes prélèvent des frais élevés, mais elles permettent de rassurer les investisseurs grâce à un cadre juridique strict. Le hic ?
Les banques préfèrent un financement en SCI, tandis que les plateformes de crowdfunding favorisent une société commerciale. Il va donc falloir attendre les derniers retours bancaires avant de prendre une décision définitive sur la structure à adopter.
Coup dur : mon associé me lâche en pleine opération d’investissement immobilier en France
Comme si cela ne suffisait pas, mon associé vient de se retirer du projet ! Son père, qui devait lui prêter une partie de la somme, a changé d’avis, et mon associé a suivi le mouvement. Pourtant, nous avions réalisé une étude approfondie qui montrait que la ville était très dynamique…
Malgré ce contretemps, le projet dans le Gard reste d’actualité. Je vais devoir redoubler d’efforts pour boucler le financement, mais je suis déterminé à aller jusqu’au bout, convaincu de la rentabilité du projet.
Projet dans le Lot : une négociation en cours
Côté projet dans le Lot, mon association tient toujours. Mon partenaire pourrait apporter la moitié de la somme nécessaire, et moi l’autre moitié. À condition que le projet dans le Gard ne monopolise pas trop de fonds.
Compte tenu des éléments évoqués dans les épisodes précédents – un immeuble en très mauvais état, des diagnostics tous défavorables, un nombre de compteurs incorrect et un « local commercial » inexploitable – nous avons fait une offre à 70 000 € (frais d’agence inclus), qui a été refusée. Le vendeur nous a fait une contre-proposition à 94 500 € (soit -25 % du prix initial). Intéressant, mais encore trop cher !
Avec un budget travaux de 145 000 € et des aides de la mairie moins importantes que prévu, le projet reste trop juste niveau rentabilité. Nous allons donc tenter de renégocier aux alentours de 80 000 €, ce qui permettrait d’augmenter notre marge à 19 %.
Conclusion : un défi en investissement immobilier en France semé d’embûches, mais motivant
Ce défi immobilier est une véritable épreuve, mais aussi une expérience extrêmement enrichissante.
✔️ Il m’oblige à explorer différentes stratégies de financement
✔️ Il me pousse à tester des approches que je n’aurais jamais envisagées
✔️ Il me confronte à des obstacles qui me forcent à être plus créatif et persévérant
Rien n’est gagné d’avance, mais une chose est sûre : je ne lâcherai rien ! 💪
📢 La suite au prochain épisode… 😉
Source
[2] Architectes des bâtiments de France.
[5] Pyramide de Ponzi.
[6] Crowdfunding.
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super projet. En effet, le vie des projets et des collectifs n’est pas un long fleuve tranquille !
Merci d’avoir pris le temps de commenter. Non, ce n’est pas tranquille, mais la vie tout court non plus et c’est ce qui la rend intéressante 🙂
Super intéressant de voir les coulisses d’un projet immobilier et tous les défis que ça implique ! On a souvent une vision simplifiée de l’investissement, mais entre la recherche de financement, les délais administratifs et les partenaires qui lâchent en cours de route, on se rend compte que la persévérance est clé.
Merci encore pour cet article !
Bonjour Édouard. Merci d’avoir pris le temps de commenter. Effectivement, c’est du travail pendant la mise en place du projet (entre 6 mois et 2 ans selon le projet), mais ensuite c’est des revenus qui tombent tout seul à vie. Donc ça vaut le coup :). Quelqu’un qui vous dit qu’il a un investissement rentable sans travail et sans capital est un menteur 😉. Mais que valent quelques années de travail pour une vie entière de liberté ?