Bonjour à tous ! Quelle semaine mouvementée ! Si vous me suivez depuis le début de mon défi, vous savez que mon objectif est de réussir un projet immobilier ambitieux. Cette semaine a été riche en surprises, bonnes et moins bonnes, mais chaque étape me rapproche de la réussite.

La quête de la « love money »
Après ma dernière visite d’un bien, je me suis lancé dans une mission délicate : trouver de la « love money » [1]. Pour ceux qui ne connaissent pas le terme, il s’agit de fonds empruntés à des proches, souvent sans intérêts, pour se lancer dans un projet. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter ce précédent article dans lequel j’en parle.

J’ai donc commencé à passer des appels à des amis susceptibles de m’aider à financer mon projet. Le premier me dit qu’il va réfléchir (ça commence bien !), le deuxième vient juste de prêter 15 000 € à ses beaux-parents, et le troisième est en plein chantier pour sa propre maison et aura besoin de tout son argent. Aïe, ce n’est pas gagné.
Heureusement, il y a toujours une petite lueur d’espoir. Parmi mes contacts, il y a un jeune que je connais bien, ainsi que son père, avec qui j’ai déjà eu plusieurs discussions. Son père m’avait confié que son fils est très intéressé par l’immobilier et qu’il a déjà une belle somme à investir. Ce jeune homme est inspiré par mon parcours et souhaite se lancer.
L’idée d’une association naît
Initialement, je pensais simplement lui demander un prêt avec intérêts, car étant étudiant, il n’a pas accès aux mêmes financements bancaires. Cela pourrait donc être une bonne opportunité pour lui de faire fructifier son argent en attendant la fin de ses études. Nous convenons d’un rendez-vous pour discuter du projet.
Mais, pendant les trois jours qui suivent, je me mets à réfléchir. Pourquoi ne pas aller plus loin et proposer une véritable association ? Après tout, nous avons tous deux des fonds à apporter, et surtout, nos compétences se complètent à merveille. Moi, j’ai de l’expérience en immobilier, je sais trouver des financements, et j’ai une certaine expérience en travaux, sans parler de mon aisance avec les chiffres (merci les maths !). Lui, en revanche, a un profil plus orienté commerce, et son père, qui a déjà réalisé des rénovations, connaît beaucoup de monde dans la ville, notamment des artisans.
Pourquoi s’associer pour réussir un projet immobilier ?
S’associer dans un projet immobilier peut faire peur à certains, car cela signifie partager les profits. Mais j’ai appris, au fil de mes expériences, qu’il vaut mieux avoir une part d’un gâteau que pas de gâteau du tout. J’ai compris cette leçon lorsque les banques ont commencé à freiner mes investissements locatifs. Au début, je faisais tout seul, mais quand les banques ont cessé de me prêter, j’ai dû m’associer avec ma compagne pour augmenter nos revenus et réduire notre taux d’endettement. Plus tard, j’ai même dû m’associer à mon frère et à ma belle-sœur pour continuer à avancer.

S’associer permet d’augmenter l’apport, de rassurer davantage les partenaires éventuels, mais aussi de cumuler les compétences : en effet on ne peut pas tout savoir faire, il est judicieux de s’associer à quelqu’un qui a des compétences que nous n’avons et à qui ont peut apporter des compétences qu’il n’a pas. Chaque projet est unique, et une bonne association peut faire toute la différence pour réussir un projet immobilier.
Depuis, j’ai pris l’habitude de m’associer assez rapidement, mais pas avec n’importe qui. Une association doit être réfléchie : il faut que les compétences se complètent et que l’entente personnelle soit au rendez-vous. Travailler avec quelqu’un avec qui on ne s’entend pas est souvent voué à l’échec.
Le jour du rendez-vous
Le jour du rendez-vous arrive, et au lieu de lui demander simplement de me prêter de l’argent, je lui propose directement de s’associer. Après avoir écouté attentivement mon projet, il me dit qu’il réfléchira et qu’il me recontactera bientôt.
Le lendemain, il me rappelle pour me dire qu’il est intéressé par l’association, mais qu’il a également repéré un autre projet immobilier dans notre ville, beaucoup plus proche et intéressant à ses yeux.
Un autre projet immobilier entre en scène
Ce projet, qu’il a déniché, concerne une maison déjà divisée en trois appartements, avec trois box et une dépendance destinée à devenir un local commercial. Le tout est à rénover, bien sûr, mais vendu au prix d’un seul appartement. Plutôt une belle affaire pour un débutant, non ? Félicitations à lui !

Nous visitons l’extérieur de la maison ensemble, et après quelques calculs, je réalise que ce projet pourrait effectivement être plus rentable que le mien. Le rez-de-chaussée est inondable car proche d’une rivière, ce qui explique pourquoi il n’est composé que de garages. Le local commercial se trouve également au rez-de-chaussée, donc impossible de le transformer en appartement comme je l’espérais. Les trois appartements existants, eux, sont situés aux premier et deuxième étages.
Nous contactons le propriétaire, qui nous informe qu’il est en indivision avec sa sœur et sa mère, et que des travaux de grande envergure sont nécessaires. Tout est à refaire, même l’électricité et la plomberie. C’est un point en notre faveur pour négocier le prix. En revanche, le gros œuvre semble en état, ça sera à vérifier. Une visite avec un artisan est programmée pour évaluer les travaux.
Préparer la négociation pour réussir un projet immobilier
Avant de prendre une décision, nous devons collecter davantage d’informations. Voici les points que nous devons éclaircir avant d’aller plus loin :
- Le nombre de compteurs : il y a trois appartements, un local commercial et une partie commune, ce qui nécessiterait cinq compteurs. Y sont-ils ?
- Le prix des travaux : estimation à faire lors de la prochaine visite avec un artisan.
- Les loyers actuels : malgré leur état délabré, les trois appartements sont tous loués. À combien ?
- Les travaux récents : y en a-t-il eu ? D’après l’état général, j’en doute, mais cela vaut la peine de se renseigner.
- L’assainissement : est-il aux normes ?
- Les diagnostics obligatoires : électricité, amiante, plomb, termites, DPE… Le DPE est en lettre F, ce qui est très mauvais, mais cela nous ouvre la possibilité de subventions pour la rénovation énergétique. Et une possible négociation.
- Fissure : nous avons remarqué une petite fissure. Nous allons essayer d’en savoir plus avec l’artisan.
Premiers calculs et stratégie de négociation
Les premiers chiffres ne sont pas très précis, mais voici une estimation pour l’instant :
- Prix d’achat : 120 000 €
- Frais d’agence : 5 900 €
- Frais de mutation : 3 000 €
- Frais de découpe et création de copropriété : 5 000 €
- Travaux (si réalisés) : 100 000 €
Le total varie entre 133 900 € et 233 900 €, en fonction des travaux que nous déciderons de faire ou non.
Côté revente, nous espérons entre 160 000 € et 300 000 €, là encore selon les travaux effectués. Cela donne une plus-value potentielle de 26 000 € à 66 000 €.
Pour le moment, ce n’est pas très intéressant, mais nous avons des marges de manœuvre pour négocier. J’ai déjà quelques idées en tête : utiliser les loyers actuels, qui sont extrêmement bas, et négocier en fonction du prix au m² dans la zone, en déduisant 1 000 € par m² pour les travaux à réaliser.
Ces deux éléments ouvrent des perspectives pour obtenir un prix d’achat plus attractif que celui affiché actuellement. Avec une stratégie de négociation, j’estime qu’il est réaliste d’envisager un prix de 90 000 à 100 000 € frais d’agence inclus (FAI). Cela rendrait ce projet bien plus intéressant et potentiellement plus rentable que le précédent.

Conclusion
Une deuxième visite avec un artisan est prévue pour affiner le chiffrage des travaux, puis nous ferons une offre. Si elle est acceptée, nous étudierons la stratégie à adopter : simplement diviser les lots ou bien rénover et diviser. Je vous tiendrai informés de la suite dans un prochain article.
Nous n’avons pas mis de côté le projet dans le Gard. En fin de compte, nous choisirons celui qui présente la meilleure marge potentielle. Et si nous arrivons à faire avancer le nouveau projet suffisamment lentement, pourquoi ne pas envisager de mener les deux de front ?
N’oubliez pas : pour réussir un projet immobilier, il faut savoir s’adapter et être prêt à changer de cap si nécessaire.
À très vite pour la suite de l’aventure !
L’union fait la force ! Merci pour cet article très concret, j’ai hâte de voir comment tu vas négocier ça 🙂
Merci Giovanni. A venir prochainement la négociation 🙂.
Ton article explore beaucoup de sujets intéressants, merci !
L’investissement c’est du ROI, et quelque soit le pourcentage de la rentabilité, le retour est toujours plus intéressant avec un capital de départ élevé.
Merci Vincent pour ce commentaire ! Effectivement, et j’irais encore plus loin : quelque soit le pourcentage de rendement, le retour est (presque) toujours plus intéressant que de ne rien faire 🙂
Merci pour cet article captivant, Pierre-Elie ! Ta façon de partager les imprévus et les rebondissements dans un projet immobilier est vraiment précieuse et réaliste.
Pour moi, qui valorise la résilience et l’adaptation, ton article résonne comme un bel exemple de patience et de détermination face aux obstacles. C’est motivant et encourageant !
Merci encore pour ce partage inspirant
Oui, les imprévus font partie intégrante de tout projet immobilier, mais c’est aussi ce qui en fait le sel. Et en réalité on remarque, que bien qu’il ait toujours des imprévus, il est plutôt rare qu’il y ait de vrais problèmes. Et quand ça arrive il faut prendre le temps d’analyser le problème pour lui trouver la meilleure solution. Mon esprit matheux adore ça 🙂. La patience est également une clé pour réussir ses investissements et d’ailleurs comme dit Warren Buffet : « la bourse est un transfert d’argent des impatients vers les patients ». Et comme je le dis moi même : « soyez patient et vous êtes certain de réussir, soyez impatient et vous êtes certain d’échouer »