Novembre 2024. Je signe la promesse de vente d’une grande bâtisse en plein centre‑bourg avec un objectif simple : découper, revendre et… encaisser 30 000 € de plus‑value nette en douze mois. Un flip immobilier “classique” sur le papier ; un Everest pour moi qui viens du locatif longue durée.
Contexte : ce projet‐là est un flip[1] (achat + division + revente rapide). Mon accompagnement reste 100 % immobilier locatif meublé – la stratégie qui m’a permis de constituer 9 lots rentables depuis 2016.
J’ai voulu tester un terrain nouveau pour enrichir ma boîte à outils, je vous livre aujourd’hui le compte‑rendu brut, sans fard.
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Flip immobilier : les coulisses d’un défi XXL
Les chiffres mis à jour
| Poste | Montant |
|---|---|
| Achat | 180 000 € |
| Frais de notaire | 4 500 € |
| Travaux & diagnostics | 16 080 € |
| 1 an de taxe foncière | 1 100 € |
| Chasseur + Maitrise d’oeuvre | 55 000 € |
| Crowdfunding (plateforme + intérêts investisseurs) | 40 000 € |
| Coût total | 296 680 € |
Les reventes espérées
| Lot | Surface | Prix estimé F.A.I. |
|---|---|---|
| Maison A | 73 m² | 120 000 € |
| Maison B | 192 m² | 190 000 € |
| Total potentiel | – | 310 000 € |
Marge nette prévisionnelle : ~13 300 €… autant dire proche de zéro une fois déduis les frais d’agence.
Flip immobilier : les (grosses) embûches rencontrées
1- Quand le financement joue à cache‑cache
Dix banques, dix refus polis : « Monsieur, votre flip immobilier est intéressant, mais la division, c’est trop technique pour nous. »
Le joker : le crowdfunding
Je dégaine alors la carte “plateforme participative”.
Avantage : argent quasi instantané.
Inconvénient : coût exorbitant (18 % annuel en tout, plateforme + investisseurs) !
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Clause sur la fissure
La plateforme exigeait une attestation de l’artisan certifiant que la fissure n’avait aucun impact structurel. Résultat : encore des délais supplémentaires… et une bonne dose de paperasse en plus.
2- Purges administratives oubliées
J’ai commis une erreur de débutant : j’ai bien affiché le panneau d’urbanisme après avoir obtenu l’autorisation de commencer les travaux, mais j’ai oublié de faire constater l’affichage par un huissier[2]. Résultat : quand la plateforme me l’a demandé, le délai a redémarré de zéro… ce qui a encore repoussé la revente d’un mois.
3- Un partenaire qui jette l’éponge
Seul à bord pour porter le dossier : plus de complications, plus de pression… et un stress décuplé.
Flip immobilier : chantier express, suspense maximum
La division physique : scier sa maison… sans scier son moral
Réfection de la façade, division de la maison, agrandissement des ouvertures… et surtout, un immense chantier de débarras à gérer.
Les 3D qui font rêver
Pour vendre plus vite, j’ai commandé des visuels 3D photoréalistes. Les agences locales adorent, les prospects aussi. Les devis correspondants à cette projection ont également été réalisés… reste plus qu’à signer.
Flip immobilier : le compte à rebours
J’ai 18 mois maximum pour rembourser les investisseurs. Et chaque mois de plus me coûte 1 754 € d’intérêts supplémentaires.
Dilemme : baisser le prix pour vendre vite et limiter la casse… ou maintenir le cap en espérant trouver l’acheteur idéal.
J’ai opté pour une voie médiane : ne pas brader, mais mettre toutes les chances de mon côté avec des visuels 3D attractifs et des devis travaux clés en main.
Ce flip immobilier est‑il un échec ?
Les chiffres disent « oui » : à ce stade, la plus‑value risque d’être nulle, peut‑être négative.
Mais l’expérience crie « victoire » :
1- Un processus A-Z maîtrisé : urbanisme, division, assurances, crowdfunding, j’ai désormais tout le jeu en main.
2- Un réseau élargi : huissier, assureur “spécial marchands”, financeurs.
3- Une leçon d’humilité : j’avais confiance en mes compétences locatives ; le flip immobilier m’a rappelé que chaque stratégie a ses codes.
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Flip immobilier : 6 enseignements qui valent de l’or
| Leçon terrain | Comment vous pouvez l’appliquer | |
|---|---|---|
| 1 | Séparez financement & marge : intégrez toujours un plan B si la banque refuse. | Prévoyez dès le départ un simulateur crowdfunding + le coût réel. |
| 2 | Huissier = assurance vie du permis. | Budgétez 300 € dès la signature et dormez tranquille. |
| 3 | Crowdfunding = sablier : chaque jour coûte. | Négociez une pénalité dégressive si vous remboursez plus tôt. |
| 4 | Story‑selling pour vendre plus cher. | Plans 3D, devis, home‑staging virtuel : les acheteurs achètent un rêve, pas des murs nus. |
| 5 | Restez dans votre zone de génie… ou faites-vous accompagner. | Locatif, flip, promotion sont des métiers différents. Formez‑vous ou payez un pro (mais attention à ne pas lui faire confiance aveuglément). |
| 6 | Marge de sécurité. | Prévoyez une marge de sécurité sur le prix de revente, pas seulement sur l’achat. |
Et maintenant ?
Les panneaux « À VENDRE » viennent d’être posés, les visites démarrent.
Je vous tiendrai bien sûr au courant : verra‑t‑on un happy end ou un bilan rouge ? Abonnez‑vous au blog pour suivre ce feuilleton (et éviter mes erreurs).
Objectif: compromis pour chacune des maisons d’ici 90 jours pour respecter le délai des prêteurs.
Pourquoi ce flop n’annule pas mes 9 ans de succès locatifs
Même si les deux impliquent de l’immobilier, la comparaison s’arrête là : la location et l’achat-revente express (le flip) n’ont rien à voir.
J’ai une vraie expertise dans le locatif. Mais dans le flip ? C’était une première… et j’ai appris à la dure. Une expérience aussi intense que coûteuse.
Une formation aurait coûté bien moins cher que les erreurs commises. C’est d’ailleurs pour ça que je recommande toujours de se former. Un conseil que, cette fois, je n’ai pas appliqué pour moi-même.
| Location meublée (ce que j’enseigne) | Flip (mon test 2025) | |
|---|---|---|
| Cash‑flow mensuel | ✅ Oui (150 à 200€ de trésorerie positive en moyenne par bien) | ❌ Non (one‑shot) |
| Délais | Long terme (sécurisé) | Course contre la montre |
| Taxes principales | LMNP / SCI IS (quasiment zéro impôt grâce aux amortissements) | Plus‑value + IR/IS |
| Mobilité du capital | Génère la liberté d’utiliser la trésorerie mensuelle comme on veut | Immobilisé jusqu’à la revente |
| Expertise | 9 années, 9 biens, tous rentables | 1ʳᵉ expérimentation |
Morale : mes process locatifs restent inchangés ; cette mésaventure ajoute juste un chapitre “Ne faites pas comme ça” à mon cursus.
Conclusion : un échec rentable… pour vous
J’ai perdu ma marge, pas ma liberté. Grâce à la location meublée, mes 1 800 € de trésorerie positive mensuelle couvrent le crédit et les frais du flip qui traîne.
Si ce retour d’expérience vous a évité ne serait‑ce qu’une boulette, partagez‑le à un ami investisseur !
En locatif, je reste l’investisseur « à trésorerie positive ». En flip immobilier, je redeviens étudiant, c’est peut‑être la meilleure chose qui pouvait m’arriver.
Et si vous préférez la sécurité des loyers mensuels aux montagnes russes du flip, venez découvrir mon programme d’accompagnement locatif – testé, éprouvé, rentable.
À très vite pour la suite
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Tout d’abord, Bravo pour cette tentative ! Même si elle finit en flop, cela reste une expérience enrichissante. Je vous souhaite qu’elle n’aie pas de conséquence financière négative.
Le problème avec ce genre d’opération, c’est que si un des intervenants (banque, notaire, artisan, etc..) fait défaut, c’est toute la chaine qui en prend un coup et peut mettre à mal le projet tout entier.
Allez vous refaire des flips ou cela vous en dissuade ?
Bonne continuation
Merci Jonathan pour votre commentaire. Je vais faire en sorte d’être quand même à l’équilibre à la fin. C’est sûr que ça refroidit pas mal, mais je vais probablement refaire d’autres opérations : plus prêt de chez moi pour pouvoir intervenir personnellement et pour connaître mieux le marché, sans intermédiaires ultra couteux, etc. Cette première expérience était ma formation, maintenant je vais pouvoir éviter les erreurs. Merci d’avoir suivi ce défi, je ferai d’autres articles après les reventes pour faire un bilan final.
Merci pour ce retour d’expérience authentique. J’ai particulièrement été touché par ton honnêteté : « Dix banques, dix refus polis : “Monsieur, votre flip immobilier est intéressant, mais la division, c’est trop technique pour nous.” » Ce passage montre à quel point le financement peut être un obstacle majeur, même avec un projet solide. Tu partages des leçons précieuses pour ceux qui envisagent l’achat-revente. Bravo pour cette transparence et ce partage d’expérience 🙂
Merci. J’ai à coeur de partager les vrais côtés de l’immobilier : les bons… Et les moins bons. Mais sur l’ensemble : les bons l’emportent 🙂
Déjà, bravo d’avoir tenté l’expérience ! C’est peut-être un flop aujourd’hui, mais comme tu le dis, cette expérience t’a appris plein de choses, et la prochaine fois, tu éviteras certaines erreurs qui te permettront certainement (je te le souhaite) de gagner de l’argent, cette fois-ci. Hâte de connaitre la fin de cette expérience !
Merci. Oui, je n’abandonne pas !