Vous êtes propriétaire bailleur et vous faites face à un loyer impayé ? Ce n’est jamais agréable… mais c’est gérable, à condition d’appliquer la procédure loyer impayé avec rigueur et sang-froid. Dans cet article, je vous raconte un cas réel (le mien), puis je vous donne un mode d’emploi clair pour réagir vite, limiter les pertes et préparer l’avenir.

Ce qui m’est arrivé (et ce que ça change pour vous)

Sur l’un de mes biens, j’ai cumulé deux mois d’impayés… et un logement dégradé (trous dans les murs, sols abîmés, terrasse détruite). C’est, à ce jour, ma pire galère d’investisseur.

Pourquoi je garde le sourire ? Parce que j’étais préparé :

– J’ai plusieurs biens loués : les autres loyers amortissent le coup.

– Une trésorerie positive sur chaque opération, ce qui me permet d’avoir une trésorerie de sécurité.

– Une procédure loyer impayé ^[1] appliquée à la lettre. Donc, je serai indemnisé.

Vous ne pouvez pas éviter 100 % des risques, mais vous pouvez maîtriser 100 % de votre réaction.

Loyer impayé : la procédure étape par étape

Première étape de la procédure loyer impayé – Jour J : rappel amical, mais tracé

Dès que l’échéance est dépassée, envoyez un SMS ou un e-mail (courtois, daté, conservé) :

– Rappel du montant et de la date d’échéance.

– Question ouverte : « Avez-vous besoin d’un aménagement ? ».

– Proposez un plan de paiement si la situation est temporaire.

Pourquoi ? Ce premier contact calme le jeu et crée une trace utile pour la suite.

Deuxième étape de la procédure loyer impayé – J + 10 à 15 : mise en demeure en LRAR

Sans paiement après votre rappel, expédiez une lettre recommandée avec accusé de réception :

– Montant dû + pénalités prévues au bail.

– Délai ferme (8 jours par exemple).

– Mention des conséquences en cas de non-paiement (déclenchement des garanties, procédure).

Cette étape est indispensable pour activer une GLI (garantie loyers impayés) ^[2] ou la Garantie Visale ^[3].

Troisième étape de la procédure loyer impayé – À partir du 2ᵉ mois impayé : déclarez le sinistre

– GLI : contactez votre assureur, fournissez bail, état des lieux, quittances, LRAR, etc.

– Garantie Visale (Action Logement) : déclarez l’impayé sur votre espace, dans les délais et avec les justificatifs demandés.

La procédure loyer impayé consiste à vous faire payer d’abord, puis l’assureur/Visale se retourne vers le locataire. Respectez scrupuleusement leurs délais et documents.

Quatrième étape de la procédure loyer impayé – Restez courtois… mais carré

Pas d’agressivité, pas d’invective : ça n’aide jamais. Tenez-vous en à la procédure, relancez sereinement, et gardez toutes les preuves (e-mails, SMS, LRAR).

Dégradations locatives : comment réagir en parallèle

Il y a l’impayé… et parfois les dégradations. Là aussi, soyez méthodique :

1- État des lieux d’entrée (indispensable pour comparer).

2- Photos/vidéos datées dès que l’accès est possible (légalement).

3- Devis pour remise en état (plusieurs, détaillés).

4- Dépôt de garantie : affectez-le aux dégâts.

5- Assurance : si votre contrat couvre des dégradations locatives, déclenchez-la.

6- Garantie Visale : elle peut aussi couvrir certaines remises en état (selon conditions).

Là encore, la clé est la preuve et le respect des délais.

Prévenir plutôt que guérir : filtrage, garanties et flux de trésorerie

Sélection rigoureuse du locataire

– Dossier complet et vérifié (identité, contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition).

– Taux d’effort raisonnable (loyer + charges ≤ ~33 % des revenus).

– Appels employeur au besoin, vérification de l’adresse actuelle, etc.

– Garants solides… ou Garantie Visale (souvent possible pour les moins de 30 ans, mais pas que, selon situations).

Dans mon cas précis, la locataire était déjà en place à l’achat. J’ai refait signer un bail pour rendre éligible la Garantie Visale — très utile par la suite.

GLI vs Garantie Visale : quelle protection ?

GLI (assurance loyers impayés)

– Payante (souvent 2–3 % du loyer).

– Couvre les impayés, parfois les dégradations et contentieux.

– Exige un dossier locataire très carré.

Garantie Visale (Action Logement)

– Gratuite, sous conditions (profil du locataire, délais de souscription).

– Couvre les impayés (et certaines remises en état).

– Interdiction d’avoir à la fois Visale et un garant tiers.

L’essentiel : choisir une protection, et l’intégrer dans votre prévisionnel.

Trésorerie positive : votre meilleur bouclier

Dans ma méthode, je vise un rendement brut de 8–15 % selon les biens, pour obtenir une trésorerie positive après mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurance, vacance locative… et 10 % de “provision travaux” que j’ajoute volontairement dans mes calculs.

Les lecteurs de cet article ont également lu « Erreurs à éviter lors d’un achat immobilier : 3 idées contre-intuitives »

Exemple :

– Loyer 500 €

– Charges/crédit/assurances : 400 €

– Provision “travaux/risques” 10 % du loyer : 50 €

– Cash-flow théorique affiché : 50 € (alors que le réel est de 100 €)

Pourquoi ? Parce que le jour où ça dérape, cette réserve existe déjà. C’est la différence entre un investisseur serein et un bailleur qui subit.

Procédure loyer impayé : checklist “prête à l’emploi”

Avant d’investir

◽️ Viser la trésorerie positive (vraiment).

◽️ Anticiper 10 % de loyer en “provision sécurité”.

À l’entrée du locataire

◽️ Dossier complet, vérifié.

◽️État des lieux béton (photos + signatures).

◽️Dépôt de garantie encaissé.

◽️ Choisir GLI ou Visale et intégrer le coût/les contraintes.

Au 1er impayé

◽️ Rappel amical (écrit, conservé).

◽️ Si besoin, échéancier daté, signé.

Sous 10–15 jours

◽️ Mise en demeure en LRAR (modèle conforme).

Au 2ᵉ mois

◽️ Déclaration à la GLI / Visale (tous documents prêts). Respectez les délais d’éligibilité.

◽️ Aucune agressivité : politesse ferme, process écrit.

A la sortie

◽️ Photos + devis si dégradations.

Foire aux questions express

“Je n’ai pas pris de GLI et mon locataire n’est pas éligible Visale. Trop tard ?”

Non. Vous pouvez encore négocier, proposer un plan écrit, puis, si besoin, enclencher la voie contentieuse (commandement de payer par huissier, etc.). Mais cela sera plus long et coûteux. D’où l’intérêt d’une protection dès le départ.

“Dois-je arrêter d’investir à cause du risque d’impayé ?”

Surtout pas. Le risque existe (1–2 % des baux finissent mal) mais il se gère avec : sélection, garanties, procédure loyer impayé, et trésorerie positive. C’est précisément ce qui distingue une opération fragile d’un patrimoine qui s’autofinance.

“Comment supporter ça mentalement ?”

Considérez votre bien comme un actif, pas comme “votre chez-vous”. Évitez l’émotionnel, appliquez le plan, et rappelez-vous : c’est pour rémunérer ce risque mesuré que l’immobilier verse des loyers.

Le mot de la fin : ne subissez pas, organisez-vous

Un loyer impayé, c’est désagréable. Une procédure loyer impayé, c’est… une procédure : des étapes, des délais, des pièces. Faites ce qu’il faut, au bon moment, et vous transformerez une galère ponctuelle en leçon profitable.

Si vous débutez (ou si vous voulez bétonner vos bases), je vous offre mon livre :
L’investissement à trésorerie positive™ : construire un patrimoine, sans vous priver.
Vous y trouverez le cadre chiffré pour viser la trésorerie positive, sélectionner vos biens et sécuriser vos locations.

À votre liberté,
Pierre-Elie — Investisseur (9 appartements, ~12 % de renta moyenne)

Note : cet article partage un retour d’expérience et un cadre pratique. Pour tout point juridique précis, rapprochez-vous d’un professionnel (huissier, avocat, assureur) et vérifiez les délais/conditions de votre garantie.

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Sources :

[1] La procédure sur le site du gouvernement (mais moins détaillée que la mienne 😉 ).

[2] Garantie loyers impayés (GLI).

[3] Garantie Visale.