Acheter un bien immobilier est une étape majeure, mais il est facile de tomber dans certains pièges. Aujourd’hui, je vais vous partager les trois erreurs à éviter lors d’un achat immobilier et vous allez voir : elles sont contre-intuitives ! Suivez-moi, je les ai toutes faites.
1ère erreur à éviter lors d’un achat immobilier : se focaliser uniquement sur le rendement et oublier le cash-flow
Sur les réseaux sociaux, tout le monde parle de rendement :
– « Vous pensez que mon rendement est bon ? »
– « Quel rendement minimum viser pour être rentable ? »
Mais laissez-moi vous dire ce que j’en pense : on s’en fout. Enfin, pas tout à fait, car tout est lié, mais la vraie notion importante est le cash-flow, ou plutôt le flux de trésorerie en français.
Un bien avec un rendement de 15 % brut, mais qui engloutit tout en frais et vous oblige à remettre de l’argent chaque mois, ce n’est pas une bonne affaire. Je préfère un bien à 8 % dont le loyer couvre tous les frais.
Comment calculer le flux de trésorerie ?
C’est simple : loyer – frais = trésorerie.
Dans les frais, on inclut tout :
– Mensualité de crédit
– Assurance
– Taxes et impôts
– Comptable
– Entretien
– Charges de copropriété
– Vacance locative (comptez 10 % du loyer en moins pour être large)
La première erreur à éviter lors d’un achat immobilier : la trésorerie doit TOUJOURS être positive ou au pire à équilibre.
Exemple concret
Vous achetez un appartement à 70 000 € sur 20 ans avec un crédit à 3,3 %. Votre mensualité de crédit est de 399 €. Vous ajoutez :
– Assurance PNO : 10 €/mois
– Comptable : 30 €/mois
– Budget travaux : 50 €/mois
– Charges de copro : 70 €/mois
– Taxe foncière : 80 €/mois
– Impôts : 0€ : vous ne payez pas d’impôts sur le revenu si vous êtes en LMNP au réel. Grâce aux amortissements et aux intérêts d’emprunt, vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs.
– Vacance locative estimée : 10 %
Coût total : 639 €/mois
Le loyer prévisionnel doit donc être minimum de 710 € pour compenser la vacance locative et rester à l’équilibre.
Dans cet exemple, le rendement brut est de 12,2 %, mais ce qui compte, c’est que l’appartement s’autofinance totalement !
Autre comparaison
Achetons une maison de village au même prix, mais sans charges de copropriété. On prévoit 30 € pour les gros travaux à long terme (toiture, ravalement).
Coût total : 599 €/mois
Loyer nécessaire : 666 €/mois, soit un rendement de 11,4 %. Inférieur au premier, pourtant, la trésorerie est la même.
Règle d’or : Jamais de trésorerie négative !
2ème erreur à éviter lors d’un achat immobilier : prendre un crédit trop court
Autre idée contre-intuitive : il faut s’endetter sur la plus longue durée possible, et non la plus courte. C’est encore une erreur à éviter lors d’un achat immobilier.
Beaucoup pensent : « Plus c’est long, plus c’est cher ». Et c’est vrai :
– Plus la durée est longue, plus le taux est élevé (car la banque prend un risque supérieur).
– Plus la durée est longue, plus vous remboursez d’intérêts.
Exemple comparatif
Pour un emprunt de 100 000 € :
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3 % | 691 € | 124 305 € |
| 25 ans | 3,5 % | 501 € | 150 187 € |
Sur 25 ans, on paie plus du double d’intérêts. Mais chaque mois, la mensualité est 190 € plus faible.
Et c’est là qu’on voit tout l’intérêt d’opter pour la durée de crédit la plus longue possible. Certes, sur le long terme, le coût total du prêt est plus élevé, mais chaque mois, vous économisez près de 200 € sur vos mensualités.
Deux avantages majeurs :
1- Augmenter votre trésorerie et investir intelligemment
Si vous pouviez initialement consacrer 691 € par mois à votre crédit, mais que la mensualité est ramenée à 501 €, vous libérez 190 € chaque mois. Cet argent peut être réinvesti ailleurs, par exemple dans un ETF S&P 500.
En plaçant ces 190 € chaque mois pendant 25 ans avec un rendement moyen historique de 10 %, vous accumulez environ 236 200 €. Une somme largement supérieure au coût supplémentaire lié à l’allongement du crédit.
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2- Améliorer votre profil emprunteur et rassurer les banques
Des mensualités plus faibles réduisent votre taux d’endettement, ce qui vous rend plus attractif aux yeux des banques. Cela augmente vos chances d’obtenir un nouveau crédit immobilier et d’accélérer votre stratégie d’investissement.
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L’impact de la durée du crédit sur la création de patrimoine
Paul : Un investissement sur 15 ans qui limite sa capacité d’emprunt
Prenons l’exemple de Paul, un investisseur qui achète un appartement à 100 000 €, financé totalement à crédit sur 15 ans. Il met ce bien en location pour 1 000 € par mois.
Sa mensualité de crédit s’élève à 691 €, à laquelle s’ajoutent :
-10 € d’assurance,
– 30 € de comptable,
– 100 € pour l’entretien du logement,
– 100 € de charges de copropriété,
– 120 € de taxe foncière.
Total des charges : 1 051 € . Sa trésorerie mensuelle est de -51 €.
Il perd de l’argent chaque mois et n’a aucune marge de manœuvre en cas de vacance locative.
Paul est ingénieur et gagne 2 500 € net par mois. Il est également propriétaire de sa résidence principale, avec une mensualité de 400 €.
Calcul du taux d’endettement :
– Revenus : 2 500 € + 70 % de 1 000 € = 3 200 €
– Charges : 691 € (crédit locatif) + 400 € (résidence principale) = 1 091 €
– Taux d’endettement : 34 %
Paul est déjà bloqué pour un futur investissement et doit sortir de l’argent tous les mois.
Après 15 ans, son appartement est entièrement payé. Il décide alors d’investir les 691 € qu’il ne paye plus en crédit dans un portefeuille d’actions à 10 %.
– 10 ans après, son capital atteint 139 207 €.
– Son appartement a pris de la valeur et vaut 250 000 € (augmentation de 3,7 % par an, inférieur à l’augmentation moyenne historique de l’immobilier en France [1].)
– Sa résidence principale vaut 200 000 €.
💰 Son patrimoine total après 25 ans : 589 207 €.
Pierre : Un investissement sur 25 ans qui optimise son cash flow et sa capacité d’investissement
Pierre achète un appartement identique, mais prend un crédit sur 25 ans. Ses frais sont les mêmes que ceux de Paul, sauf que sa mensualité est plus faible (501 € au lieu de 691 €).
Il dispose d’une trésorerie positive de 139 € chaque mois.
Il a une marge de sécurité en cas de vacance locative et ne sort pas d’argent de sa poche.
Comme Paul, Pierre est ingénieur avec un salaire de 2 500 € net et une résidence principale dont la mensualité est de 400 €.
Calcul du taux d’endettement :
– Revenus : 2 500 € + 70 % de 1 000 € = 3 200 €
– Charges : 501 € (crédit locatif) + 400 € (résidence principale) = 901 €
– Taux d’endettement : 28 %
Pierre a de la trésorerie positive chaque mois et un bien qui s’autofinance. Il peut réemprunter dès l’année suivante pour un second projet locatif. Il achète alors un second bien identique, avec les mêmes conditions.
Son nouveau taux d’endettement :
– Charges : 501 € + 501 € + 400 € = 1 402 €
– Revenus : 2 500 € + 70 % de 1 000 € + 70 % de 1 000 € = 3 900 €
– Taux d’endettement : 35,9 %
La banque accepte probablement ce second investissement.
Pierre investit ses cash flows positifs en actions à 10 %, soit 139 € x 2 = 278 € par mois.
– Après 25 ans, il accumule un capital de 345 598 €.
– Ses deux appartements sont totalement remboursés et valent 250 000 € chacun.
– Sa résidence principale vaut 200 000 €.
💰 Son patrimoine total après 25 ans : 1 045 598 €, soit près du double de Paul.
Je n’ai même pas pris en compte le fait que Pierre pourra sans doute continuer à investir, car la banque lui fera davantage confiance grâce à sa gestion financière plus équilibrée.
Au final, il accumule près du double du patrimoine de Paul, en investissant pourtant dans le même type de bien. La seule différence ? Il a opté pour la durée de crédit la plus longue possible. Vous voyez bien que le coût supplémentaire des intérêts est largement compensé par les bénéfices générés ! 😊
Bilan : pourquoi choisir une durée de crédit plus longue ?
Avec le même salaire et le même type de bien, Pierre a accumulé près du double du patrimoine de Paul (1 045 598 € vs 589 207 €).
Pourquoi ?
– Un meilleur taux d’endettement lui a permis d’acheter un deuxième bien.
– Des mensualités plus faibles lui ont offert une trésorerie positive.
– Un investissement régulier en bourse a fait fructifier ses cash flows.
La deuxième erreur à éviter lors d’un achat immobilier : un crédit plus long ne signifie pas un mauvais choix, bien au contraire ! Son coût est largement compensé par les opportunités d’investissement qu’il permet. 🚀
3ème erreur à éviter lors d’un achat immobilier : faire confiance aux professionnels (aveuglément)
Oui, je sais, ce sont eux les experts, et vous avez envie de les écouter. Et bien sûr, vous pouvez prendre en compte leurs conseils… mais sans leur accorder une confiance aveugle.
Leur avis est utile, mais il doit être recoupé avec d’autres sources et validé par vos propres recherches. Car, même s’ils sont bien intentionnés, leurs intérêts ne sont pas toujours alignés avec les vôtres.
Mon erreur personnelle
Pour mon tout premier achat immobilier, j’ai commis les trois erreurs de cet article, dont celle-ci. Je me suis appuyé sur les recommandations de l’agent immobilier pour rédiger mon offre d’achat. Il m’a indiqué une limite basse qu’il pensait acceptable pour le propriétaire.
Mais voilà le problème : je ne savais pas s’il bluffait ou non. Je ne le sais toujours pas aujourd’hui. Peut-être était-il sincère…
Cependant, il y a une chose que j’aurais dû prendre en compte : l’agent immobilier a tout intérêt à ce que le prix reste élevé.
Pourquoi les agents immobiliers poussent-ils à acheter plus cher ?
1- Leur commission est un pourcentage du prix de vente : plus l’appartement se vend cher, plus ils gagnent.
2- Une forte négociation remet en cause leur évaluation initiale : un prix surestimé leur fait perdre en crédibilité.
Résultat ? Ils n’aiment pas quand vous négociez trop. Dans mon cas, j’ai suivi ses conseils et je n’ai négocié qu’à 6 % de rabais. Trop peu.
Le problème de la surévaluation
Un an plus tard, j’ai pris le temps de comparer les prix de vente des biens similaires dans le secteur. Et là, mauvaise surprise : j’avais acheté mon appartement trop cher.
Pire encore : malgré plus de 3 000 € remboursés en capital sur mon prêt, mon patrimoine immobilier net était négatif ! Mon capital restant dû était supérieur à la valeur réelle du bien.
Et pourtant, j’avais payé tous les frais de notaire [2] de ma poche. Bref, une opération pas du tout intéressante. J’aurais pû éviter cette erreur lors de mon achat immobilier.
Heureusement, j’avais prévu de conserver cet appartement plusieurs années. Je l’ai finalement revendu huit ans plus tard avec une plus-value. Le temps a corrigé mon erreur, mais j’aurais pu gagner bien plus en négociant mieux dès le départ.
Ne faites pas une confiance aveugle aux banquiers non plus
Même logique avec les banquiers. Leur objectif n’est pas de vous faire gagner de l’argent, mais d’en faire gagner à leur établissement.
La troisième erreur à éviter lors d’un achat immobilier : écoutez les professionnels, mais ne prenez jamais leurs paroles pour argent comptant. Faites vos propres recherches et validez leurs recommandations avec d’autres sources.
Erreurs à éviter lors d’un achat immobilier : conclusion
En immobilier, ce n’est pas le rendement brut, ni le crédit le plus court, ni l’attente du bien parfait qui comptent. Ce sont les chiffres réels et votre trésorerie nette.
Trois règles à retenir pour éviter les erreurs lors d’un achat immobilier :
1- Visez toujours une trésorerie positive.
2- Privilégiez les crédits longs pour booster votre liberté financière.
3- Ne faites pas une confiance aveugle aux professionnels
Vous avez déjà fait une de ces erreurs lors d’un achat immobilier ? Partagez votre expérience en commentaire !
En complément, vous pouvez regarder la vidéo ci-dessous pour obtenir plus d’astuces sur les erreurs à éviter ABSOLUMENT lors d’un achat immobilier.
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J’ai appris que se concentrer sur la trésorerie est bien plus important que de viser un rendement élevé. L’idée de choisir une durée de crédit plus longue m’a aussi fait réfléchir, cela peut vraiment améliorer ma flexibilité financière à court terme 🙂
Oui, dans l’immobilier, mais dans toute entreprise de manière générale il faut viser le flux de trésorerie le plus élevé possible. En effet, faire 1 million de chiffre d’affaire mais 950 000€ de dépense n’est pas très intéressant. Mieux vaut 500 000€ de chiffre d’affaire avec 50 000 de dépenses. C’est cette notion que j’ai transposée à l’immobilier. Pour la durée, prenez toujours la durée la plus longue. Si la banque autorisait 30 ans, ça serait la meilleure solution. Malheureusement ce n’est pas possible alors prenons 25 ans si la banque accepte, sinon 20 ans. Une autre notion importante à négocier avec la banque est le différé. J’en parlerai probablement dans un prochain article. Bien à vous.
Merci pour ton article très intéressant que j’ai partagé autour de moi. Nous n’avons pas fait d’investissement mais le sujet nous avait intéressé. Nous avions eu connaissance du cashflow en lisant les livres de Robert T. Kiyosaki « Père riche, père pauvre », « Le quadrant du cashflow ». En tout cas, merci pour tes 3 conseils éclairés !
Merci pour le partage. Je suis content que mes conseils vous apportent de la valeur. Oui, ces livres sont une base pour démarrer.