Depuis deux semaines, notre défi immobilier bat son plein. Deux pistes sérieuses sont à l’étude : une maison à diviser dans le Gard et un ensemble immobilier à rénover dans le Lot. Autant vous dire que ce n’est pas de tout repos, mais les choses avancent à leur rythme… et parfois après de longues discussions. Dans cet article, je vais vous expliquer comment se passe un compromis de vente, les points essentiels à vérifier lors d’une visite, et les stratégies pour négocier efficacement le prix d’un bien immobilier. Restez avec nous pour découvrir tous les détails !
Comment se passe la signature du compromis de vente : ce qu’il faut absolument prévoir
Nous avons récemment signé le compromis de vente pour la maison à diviser dans le Gard. Mais avant d’en arriver là, il a fallu franchir plusieurs étapes essentielles, et surtout négocier des clauses cruciales pour protéger nos arrières. Si vous aussi, vous préparez votre premier achat immobilier, voici ce que vous devriez envisager d’inclure dans votre compromis :
Condition suspensive sur le projet de division
Outre la classique clause d’obtention du financement [1], nous avons demandé une condition suspensive liée à l’autorisation de la mairie pour notre projet de division [2]. Sans cette autorisation (et sans contrepartie comme la création obligatoire de places de parking, par exemple), pas question d’avancer.
Un délai prolongé
Généralement, le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif est de 3 mois [3]. Mais dans notre cas, avec les démarches d’urbanisme (déclaration préalable [4], recours des tiers [5], etc.), il fallait plus de temps. Résultat : nous avons négocié un délai de 6 mois. Le vendeur a eu du mal à comprendre, mais après quelques explications et beaucoup de persévérance, il a accepté.
Pas de dépôt de garantie
Classiquement, on verse un dépôt de garantie [6] pour rassurer le vendeur. C’est une partie du prix qui est payée en avance. Mais cela mobilise des fonds précieux, surtout dans un projet avec autant de variables. Nous avons donc négocié de ne pas verser de dépôt. Là encore, le vendeur n’a pas sauté de joie, mais nous avons obtenu gain de cause.
La clause de substitution [7]
C’est un must-have si vous achetez en société ou si l’acheteur final n’est pas encore défini (comme dans notre cas). Cette clause permet à n’importe quelle personne ou société de se substituer à l’acheteur initial. C’est également très utile pour bénéficier du délai de rétractation de 10 jours [8] réservé aux particuliers tout en finalisant l’achat via une société.
Comment se passe un compromis de vente dans un projet complexe ?
Dans notre cas, chaque étape a été pensée pour anticiper les imprévus et maximiser nos chances de succès. Voici les prochaines étapes pour la maison du Gard :
– Devis pour les travaux : notre chasseur immobilier s’occupe de faire estimer les coûts de division et de rénovation.
– Demande de déclaration préalable (DP) : une étape obligatoire pour obtenir le feu vert de l’urbanisme.
– Gestion des compteurs électriques : une tâche chronophage, donc autant la commencer tôt.
– Plans 3D : indispensables pour séduire les futurs acquéreurs.
Dès que nous aurons l’autorisation de l’urbanisme nous commencerons les travaux de division et la réfection de la façade.
Projet dans le Lot : une visite pleine de surprises
Après bien des efforts, nous avons enfin pu visiter l’intérieur de l’immeuble dans le Lot. Entre locataires injoignables et accords difficiles à obtenir, cela a pris du temps, mais c’est chose faite. Voici ce que nous avons découvert :
Les loyers actuels
Malgré leur état déplorable, les appartements sont loués :
– T2 au deuxième étage : 350 €
– T1 au deuxième étage : 330 €
– T3 avec balcon au premier étage : 270 €
Soit un total de 950 € par mois.
État général
– Certaines fenêtres ont été remplacées par du PVC double vitrage (étrange en secteur sauvegardé [9], nous vérifierons les autorisations).
– L’assainissement n’est pas aux normes.
– Une fissure observée n’est heureusement pas structurelle.
– Le gros œuvre [10] est en bon état.
Compteurs électriques
Il y en a quatre pour trois appartements et un local commercial. Mais il manque un compteur pour les parties communes. Pas idéal, mais pas insurmontable.
Subventions possibles
On pourrait obtenir 40 à 50 % d’aides pour les travaux car nous sommes en secteur sauvegardé. Une excellente nouvelle qui pourrait améliorer la rentabilité du projet.
Négociation à venir : deux leviers clés
D’après l’agent immobilier, l’immeuble est en vente depuis un moment donc la négociation semble possible assez facilement. Nous allons utiliser deux leviers.
Le prix au m²
Dans le secteur, le prix au m² rénové est de 1 700 €. Avec les travaux à prévoir, nous ne devrions pas dépasser 700 €/m² pour l’achat. La superficie totale étant de 143m², cela nous fait un prix maximal de 100 000€.
Le rendement locatif
Avec des loyers actuels de 950 € par mois, un rendement brut de 12 % nous amène à un prix d’achat possible autour de 95 000 € frais d’agence inclus. C’est le rendement minimum que nous visons pour un immeuble quand nous faisons du locatif.
Conclusion : ça avance, doucement mais sûrement
Les projets dans le Gard et le Lot progressent. Prochaines étapes : finaliser les autorisations pour le projet du Gard et avancer prudemment sur celui du Lot. Les défis sont nombreux, mais chaque petit pas nous rapproche de notre objectif. Restez connectés pour suivre l’aventure et découvrir de nouveaux conseils pratiques pour vos propres projets immobiliers.
Pourquoi comprendre comment se passe un compromis de vente est essentiel ?
Si vous êtes arrivé à la fin, c’est que vous êtes prêt à passer à l’action dans vos propres projets. Profitez des enseignements tirés de notre expérience pour éviter les pièges et avancer en toute sérénité.
Un compromis bien négocié peut faire toute la différence entre un projet réussi et un casse-tête. Que ce soit pour protéger vos intérêts, optimiser votre financement ou anticiper les obstacles administratifs, chaque détail compte.
Vous avez une question ou un projet à partager ? Laissez un commentaire, et je me ferai un plaisir de vous répondre !
En complément, vous pouvez regarder la vidéo ci-dessous pour comprendre comment se passe un compromis de vente.
Sources :
[1] Clause d’obtention du financement
[2] Condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme
[3] Délai entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif
[6] Dépôt de garantie pour un achat immobilier
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Merci pour cet article Pierre-Élie, tellement bien structuré et rassurant pour celles et ceux qui s’apprêtent à franchir ce grand pas. Tu rends les étapes du compromis de vente limpides, et j’aime la manière dont tu insistes sur l’importance de prendre son temps pour bien comprendre chaque point avant de signer. Ça évite clairement bien des soucis et donne confiance pour avancer sereinement.
Merci encore pour ton travail et ton partage généreux 🌷.
Bonjour Vincent. Merci pour votre commentaire. Je pense effectivement que la patience est la mère de toutes les vertus :). Quel que soit le domaine être suffisamment patient augmente les probabilités de réussite (attention cependant à ne pas confondre patience et procrastination). Bonne journée.
Bonjour,
Merci pour ces éclairages très utiles. Effectivement c’est important de faire le focus sur les grandes étapes du processus mais aussi sur les points de vigilance. Il y a tellement de subtilités qu’une erreur peut nous coûter très cher. L’étude de cas en fin d’article est un vrai bonus pour nous lecteurs 🙂
Merci Détélina pour votre commentaire. Oui il faut être vigilant, mais une fois les pièges levés il est important d’agir 🙂
Merci Pierre-Elie pour cet article très complet.
Effectivement, lors d’un premier achat, on peut être pris par l’excitation et l’impatience, ce qui peut nous faire passer à côté de certains points importants qui pourraient avoir de lourdes conséquences.
Le cheminement de ton article, ainsi que les différentes étapes auxquelles faire attention, me rassure (je ne suis pas encore propriétaire).
Je ne manquerai pas de consulter tes autres articles 🙂
Merci Jérémy. Je suis content que cet article vous ait été utile. Je pense que vous trouverez quelques pépites dans le reste du blog 😉
Tes conseils démystifient complètement le processus et rend les choses beaucoup moins stressantes. C’est une véritable aide pour ceux qui naviguent dans ce domaine complexe. Merci encore pour ce guide !
Merci beaucoup pour ce commentaire encourageant. Je suis heureux d’avoir pu vous aider 🙂.