Bonjour à tous. Je vous l’avais promis, voici la suite de mon aventure pour trouver une bonne affaire immobilière et relever mon défi : réaliser une plus-value de 30 000 € en moins de 12 mois. Eh bien, ça commence à bouger ! Un de mes chasseurs immobiliers m’a récemment trouvé un bien à visiter. Autant vous dire que cette nouvelle a immédiatement éveillé ma curiosité, mais je vais vous expliquer pourquoi je reste prudent malgré tout. Investir dans une maison à rénover peut sembler simple, mais de nombreux paramètres doivent être pris en compte avant de se lancer.
Un bien à 4h de route, mais qui semble prometteur
Premier point : ce bien ne respecte pas l’une des règles de base que je m’étais fixée. Il se trouve à 4h de chez moi, bien au-delà des 30 minutes de trajet que j’avais prévues pour optimiser le suivi des travaux. Mais, selon mon chasseur immobilier, il n’y aurait « rien à faire ». Oui, vous avez bien lu : rien ou presque à faire pour obtenir une plus-value. Alors, bien sûr, j’ai posé quelques questions avant de sauter dans ma voiture pour aller visiter.
Avant de visiter un bien, surtout s’il est aussi éloigné, il est essentiel de faire une pré-étude. Cela vous évite de perdre un temps précieux en vous déplaçant pour des biens qui n’en valent pas la peine. Investir dans une maison à rénover demande une préparation minutieuse pour maximiser le potentiel de rentabilité.
Un chasseur immobilier… très cher, mais efficace
Ce chasseur immobilier est extrêmement cher, bien plus que la norme dans le secteur. Mais, en contrepartie, il a déjà fait une grosse partie du travail pour moi. Il a, en amont, imaginé plusieurs scénarios de valorisation et celui retenu est le plus simple et rapide à réaliser. C’est un point crucial, car lorsqu’on est marchand de biens, le temps c’est vraiment de l’argent. En effet, chaque mois où je détiens un bien, je dois payer des intérêts sur l’emprunt utilisé pour financer l’achat. Plus vite je revends, plus je préserve ma rentabilité. Si vous envisagez d’investir dans une maison à rénover, sachez que ce facteur temporel est décisif.
Son idée est simple : il s’agit d’une maison à rénover, qui est située sur deux parcelles cadastrales distinctes. Le projet consiste à séparer ces deux maisons physiquement en érigeant un mur, à ajouter un compteur électrique (et éventuellement un compteur d’eau) pour rendre les maisons indépendantes, et à les vendre à la découpe, c’est-à-dire séparément.
En théorie, je n’aurais presque rien à faire moi-même. Les acheteurs potentiels des deux maisons seraient libres de réaliser leurs propres travaux, avec trois avantages majeurs :
- Ils paient moins cher, car la maison n’est pas rénovée.
- Ils peuvent défiscaliser les travaux.
- Ils peuvent aménager le bien selon leurs goûts.
Pour faciliter la vente, je leur fournirais des plans 3D ainsi que des devis de travaux détaillés pour leur permettre de se projeter plus facilement. Bien sûr, ce n’est pas moi qui réalise ces travaux. Tout cela est pris en charge par mon chasseur immobilier qui, pour rappel, est très cher, mais offre un service clé en main.
Premier point d’attention : la lumière
Le bien se compose donc de deux maisons de ville sans terrain. La première donne sur une rue principale, tandis que la seconde, après séparation, aurait son accès par une petite ruelle. La première question que je me pose est celle de la luminosité dans cette seconde maison. Où sont situées les fenêtres actuelles ? Est-ce qu’il y a suffisamment de lumière naturelle ?
Une maison sombre pourrait nuire à la vente, surtout pour une maison sans terrain. Je dois donc vérifier cela avant d’aller plus loin.
Deuxième point : la fissure sur la façade
Sur les photos envoyées par le chasseur, j’ai repéré une fissure sur la façade. Ce type de détail ne doit jamais être pris à la légère. Je vais donc demander au chasseur si une étude technique avait été réalisée pour s’assurer que cette fissure n’affecte pas la solidité de la structure. En tant que marchand de biens, je suis considéré comme un professionnel. Si un problème structurel survient après la vente, je pourrais en être tenu responsable, même si je n’ai fait aucun travaux.
Troisième point : les règles d’urbanisme
Avant de se lancer dans un projet de découpe d’une maison en deux, il est crucial de se pencher sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) [1]. Certaines communes imposent des conditions très strictes pour la séparation d’une maison, notamment la création de places de parking. Ces obligations peuvent être coûteuses et longues à mettre en place, surtout si cela nécessite l’acquisition de terrain supplémentaire. Investir dans une maison à rénover nécessite de bien se renseigner sur la réglementation locale avant de commencer les démarches.
J’ai déjà analysé la situation des parcelles via le site Géoportail Urbanisme, mais je préfère vérifier sur place pour avoir une meilleure idée.
Analyse des chiffres : vers un projet d’investissement dans une maison à rénover rentable ?
D’après mon chasseur, le bien a été négocié à 190 000 €. En tant que marchand de biens, mes frais de notaire sont réduits à 2,5 %, soit 4 750 €. Les frais de chasseur, eux, s’élèvent à… 55 000 €. Oui, vous avez bien lu. C’est énorme, mais il faut dire qu’il prend en charge une grande partie du travail de préparation.
En ajoutant 5 000 € de travaux (mur et compteur), j’arrive à un coût total de 254 750 €. Le chasseur m’a également donné une estimation de la revente : 125 000 € pour la première maison, et 220 000 € pour la seconde. Total : 345 000 €, soit une plus-value potentielle de 90 250 €.
Comparaison avec le marché local
Avant de me réjouir trop vite, je me suis plongé dans une analyse du marché local. J’ai utilisé des outils comme le site des impôts, DVF Etalab, le Bon Coin, et les estimations de Meilleurs Agents pour avoir une idée des prix de vente dans la région. Les résultats étaient moins optimistes que ceux de mon chasseur : la moyenne pour ce type de bien non rénové tourne plutôt autour de 1 350 € le mètre carré.
J’ai également contacté une agence immobilière située dans le même village pour comparer les prix de biens similaires. Ils m’ont parlé de biens similaires vendus récemment, et les chiffres correspondent globalement à mon analyse. J’arrive donc à une estimation de vente autour de 300 000 €.
D’un autre coté, en posant des questions au chasseur, je remarque que les travaux seront plus élevés que prévu car il faut également enduire la façade, soit 8 000€ en plus environ. Au vu de toutes ces nouvelles informations je négocie le prix d’achat à 180 000€.
Conclusion : un projet encore prometteur pour investir dans une maison à rénover ?
Après avoir ajusté les chiffres, voici le nouveau scénario :
- Achat : 180 000 €
- Frais de notaire : 4 500 €
- Chasseur : 55 000 €
- Travaux : 13 000 €
- Total : 252 500 €
Si je revends à 300 000 €, il me restera 47 500 € avant de payer les impôts et les investisseurs. Cela laisse une marge réduite, mais le projet reste prometteur, à condition qu’il n’y ait pas de mauvaises surprises.
Je visiterai le bien la semaine prochaine pour vérifier tous ces points. Ce sera l’occasion de confirmer ou infirmer la faisabilité de cette bonne affaire immobilière et de déterminer si je peux atteindre mon objectif de 30 000 € de plus-value. Je vous tiendrai informé !
Super article et bonus ultra pratique que je recommande !
Merci pour ce commentaire. Pour ceux qui souhaiteraient, comme Giovanni, recevoir le guide pratique, 100% gratuit, il suffit de rentrer son prénom et son adresse mail dans le formulaire juste au dessus des commentaires. Je vous l’envoie directement dans votre boîte mail. Bons investissements à tous 🙂
Merci pour ton article qui permet de faire réfléchir à différents points avant d’investir
Merci pour ce commentaire. Oui, investir dans l’immobilier est un levier ultra puissant, mais il y a certaines erreurs à éviter 🙂
Merci Pierre-Élie pour cet article ! Franchement, on sent que tu maîtrises le sujet en nous guidant pas à pas, sans omettre les détails qui font toute la différence.
Investir dans une maison à rénover peut sembler une montagne, surtout pour ceux d’entre nous qui n’ont pas l’œil averti. Ton article m’a vraiment aidé à mieux comprendre où porter mon attention lors des visites. C’est un vrai coup de pouce pour se lancer sans avoir l’impression de plonger dans l’inconnu !
Merci encore pour cet article généreux en conseils concrets, c’est super inspirant ! 🌷
Merci Vincent pour ce commentaire enthousiaste. Oui, j’essaie de ne rien laisser au hasard lors des visites. Mais en réalité il y aura toujours des choses qu’on n’avait pas remarqué. Mais c’est pas grave il faut tenter de voir le plus de choses possibles. Et pour ça je « scanne » le bien du sol jusqu’au plafond (sol, murs, plafond). Et pour tous les coins de toutes les pièces. Autre chose : prendre des photos d’un peu tout peut aider, parfois en regardant les photos après coup on voit des choses qui nous avaient échappées durant la visite.