J’ai terminé la visite du bien en question (j’explique le projet dans cet article). Les découvertes sont à la fois bonnes et mauvaises, mais je reste mitigé sur la suite de ce projet. Entre espoir et inquiétude, je vous dévoile tout ce que j’ai découvert. Alors, est-ce que rénover une maison ancienne est vraiment une bonne idée dans ce cas précis ? Voici le bilan détaillé, en toute transparence.
Une maison inhabitable qui attend d’être rénovée
Dès l’entrée, je me rends compte que la maison est vraiment inhabitable. La façade nécessite de gros travaux, l’électricité est hors d’âge, et ne parlons même pas des menuiseries. Bref, il y a tout à refaire. Cela confirme mon plan initial : la vendre telle quelle, sans entreprendre de gros travaux de rénovation. Pourquoi ? Parce que les acheteurs pourront bénéficier de réductions fiscales en effectuant eux-mêmes les rénovations. De plus, cela leur permet d’aménager selon leurs goûts, un atout non négligeable.
Le point qui m’inquiète le plus est le diagnostic amiante, qui s’avère très mauvais. Cela signifie potentiellement des coûts supplémentaires pour les futurs propriétaires. C’est un élément à prendre en compte pour ajuster mon prix de vente.
Une surprise agréable : plus de superficie que prévu !
Heureusement, il y a aussi de bonnes surprises ! La surface totale des deux maisons est bien plus importante que ce qui était annoncé : on passe de 221m² à 265m² ! Comment est-ce possible ? Une partie de cette surface supplémentaire provient des mezzanines sous les toits, qui n’avaient pas été comptées dans la surface habitable. Pourtant, on peut se tenir debout sur une grande partie, ce qui les rend exploitables. Le diagnostiqueur les a complètement ignorées, mais elles peuvent définitivement entrer dans le calcul de la surface habitable.
Autre bonne nouvelle, deux pièces situées au rez-de-chaussée avaient été comptées comme caves, probablement à cause de leur configuration voûtée. Mais en réalité, elles ne sont pas enterrées et peuvent être converties en espaces de vie. Ça, c’est une bonne nouvelle qui pourrait potentiellement augmenter la valeur de revente !
La division : plus facile que prévu
La séparation physique des deux maisons fait partie intégrante du projet. Et heureusement, c’est plus simple que ce que j’avais anticipé. Le gros avantage ici est que les deux maisons se trouvent déjà sur deux parcelles cadastrales distinctes. Un bon point qui devrait faciliter l’obtention de l’autorisation d’urbanisme [1] nécessaire pour officialiser la division.
Après la visite, j’ai immédiatement appelé le service urbanisme de la ville pour en savoir plus sur la divisibilité de la maison. La réponse a été mitigée. Il faudra déposer une demande préalable (DP) [2] pour officialiser la séparation des deux maisons. La bonne nouvelle, c’est que l’agent que j’ai eu au téléphone n’a pas semblé trouver cette demande problématique. De plus, aucune place de parking [3] n’est à créer et aucune taxe supplémentaire n’est à prévoir. Un soulagement pour le budget global.
Lumière naturelle et rénovation d’une maison ancienne : un défi à relever
Comme je m’en doutais, la maison qui donne sur la ruelle est moins lumineuse que l’autre. Le rez-de-chaussée et le premier étage sont assez sombres, ce qui pourrait dissuader certains acheteurs. Pourtant, en arrivant au deuxième étage et dans les mezzanines, c’est une surprise : la lumière naturelle pénètre largement grâce à la hauteur de la façade qui dépasse celle de l’immeuble voisin.
En mettant en avant cette luminosité dans mes futures annonces, je pense pouvoir équilibrer ce point négatif. La lumière est un critère essentiel lors de la revente d’une maison ancienne, et je dois capitaliser là-dessus.
Une fissure inquiétante mais sous contrôle
Quant à la fissure que j’avais repérée sur les photos, le chasseur m’a rassuré : elle n’est pas structurelle. Le maçon chargé de refaire la façade a confirmé que c’était une simple fissure de surface, sans gravité. Et en cas de problème, il a une garantie décennale qui nous protège, ce qui réduit les risques.
Rénover une maison ancienne : les incertitudes financières
Même après toutes ces informations, je reste dans le doute. Pendant plusieurs jours, j’ai tourné et retourné le projet dans tous les sens. Est-ce que je suis en train de faire une mauvaise affaire en achetant trop cher ? Les chiffres sont-ils vraiment justes ? Et le dynamisme de la ville, est-il suffisant pour assurer une vente rapide et rentable ?
C’est là que le conseil que je donne régulièrement prend tout son sens : il vaut mieux investir près de chez soi, dans une zone que l’on maîtrise. Cette maison est loin, et je ne connais pas suffisamment le marché local. Pour tester l’attractivité du bien, j’ai posté deux fausses annonces de vente sur le Bon Coin, sans photos (ce qui les rendait moins attractives que les vraies). J’ai mis en avant les caractéristiques réelles des deux maisons et indiqué des prix de vente à 110 000 € pour la plus petite et 230 000 € pour la plus grande.
Les résultats ont été révélateurs. J’ai reçu de nombreuses demandes pour la plus petite maison, ce qui m’a rassuré sur le dynamisme du marché pour ce type de bien. En revanche, pour la grande maison, une seule personne m’a contacté. Ce qui est assez logique : le budget total pour cette maison, avec les travaux, atteint 370 000 €, un montant conséquent dans une région où les revenus ne sont pas très élevés. Ce type d’acheteur, disposant d’un bon pouvoir d’achat, recherche généralement des extérieurs (jardin, terrasse) et/ou un garage, ce que cette maison n’offre pas.
Recalcul des coûts : une marge réduite
Suite à cette visite, j’ai refait tous mes calculs pour m’assurer que le projet reste rentable. Les coûts finaux sont légèrement plus élevés que prévu en raison des travaux supplémentaires que j’ai découverts pendant la visite :
- Achat : 180 000 €
- Frais de notaire : 4 500 € (2,5 %)
- Chasseur immobilier : 55 000 €
- Travaux : 20 000 € (façade, compteurs d’électricité et d’eau, assainissement, géomètre, séparation physique des maisons, agrandissement d’une ouverture)
Total : 259 500 €
En termes de revente, je maintiens mon estimation de 300 000 €, bien que la surface supplémentaire découverte puisse légèrement valoriser le bien. Cela laisse une marge de 40 500 € avant impôts et remboursement des investisseurs, ce qui reste acceptable, mais loin de mes objectifs initiaux.
Financer la rénovation de cette maison ancienne : love money ou banque ?
Comme je ne dispose pas du budget total pour ce projet, je vais devoir emprunter entre 200 000 € et 210 000 €. Étant déjà très endetté par mes précédents investissements, obtenir un prêt auprès des banques sera une démarche longue et compliquée. Pour limiter cette dépendance, j’ai commencé à solliciter mes proches pour obtenir ce que l’on appelle la « love money », c’est-à-dire des fonds venant de la famille ou des amis.
Le fait d’en parler à mes proches m’a également permis de recueillir des avis extérieurs sur le projet. Cela m’a aidé à mieux comprendre les faiblesses et les forces de cette rénovation. Répondre à leurs interrogation m’a en partie aidé à répondre aux miennes.
Conclusion : vais-je me lancer dans ce projet ?
À ce stade, je ne sais toujours pas si je vais me lancer dans ce projet ou non. Les risques sont réels, mais les gains potentiels sont aussi intéressants. Je me laisse encore une semaine pour prendre une décision finale. Et vous, que feriez-vous à ma place ? Rénover cette maison ancienne ou non ? Laissez-moi votre avis en commentaire, cela pourrait m’aider à prendre la meilleure décision !
En complément, vous pouvez regarder la vidéo ci-dessous pour obtenir plus d’astuces pour rénover une maison ancienne.
Dans mon prochain article, je vous dévoilerai enfin mon choix définitif. D’ici là, portez-vous bien !
Recevez votre livre maintenant et commencez à construire la vie financière que vous méritez !
Bel article. C’est en général ce type de bien delabré qui m’attire. Personne n’en veut ou presque. J’achète uniquement si mon offre « agressive » passe. Apres le test de la fausse annonce, C’est ce qui m’aide à prendre la décision de l’acquisition ou non. Pour ce qui est de la maison sans terrain, elle n’intéresse sans doute pas les echeteurs pour leur résidence principale. Pourquoi ne pas la garder pour la rénover en plusieurs logements ?
Oui effectivement : plus c’est délabré, moins de monde en veut. Et c’est là qu’on fait les meilleures affaires. Mais il faut être très vigilant :). Merci pour la suggestion. La rénover me demanderait un budget que je n’ai pas. Mais je réfléchi à vendre la première sans rénovation et utiliser l’argent pour rénover la deuxième. Quant à la division de la deuxième (ce qui ferait donc trois lot au total) j’y ai pensé, c’est faisable techniquement. A voir en terme d’autorisations, mais ça serait plus facile à vendre 3 petites maisons qu’une petite et une grande 🙂
Super article ! Fais-toi confiance, je suis sûr que tu prendras la bonne décision. C’est vrai que c’est un coût élevé, mais s’il y a beaucoup de gains potentiels, pourquoi pas ? Réfléchis-y bien, j’ai hâte de lire la suite !
Merci pour ce commentaire. Le projet est top. Ce qui me freine c’est que la commission du chasseur rend la marge pas énorme.
Merci Pierre-Élie pour cet article ! Tu es motivant, inspirant et réaliste. On ressent vraiment ton engagement et le lien que tu as développé avec ce projet. C’est beau de voir que, malgré les doutes et les moments de découragement, tu arrives à transformer un lieu chargé d’histoire en un véritable cocon..
Merci pour ce partage authentique et porteur d’espoir ! 🌷
Merci pour ce commentaire. Il y a toujours des doutes dès qu’on agit, dans tous les domaines. Et des erreurs on ne risque pas d’en faire si on ne fait rien. Mais c’est malgré ses doutes et ses précédentes erreurs qu’il faut agir pour s’élever et donner à sa vie tout le sel dont elle a besoin.