On entend souvent qu’il faut un CDI pour investir en immobilier. Certes, c’est un atout. Être fonctionnaire, c’est encore mieux, parait-il. Mais avoir un CDI n’est pas une garantie de financement, et ne pas en avoir n’est pas une condamnation à l’échec. Alors, comment investir en immobilier sans CDI ?
Spoiler : c’est tout à fait possible.
Mon parcours : 9 biens immobiliers, 0 CDI
Aujourd’hui, je suis propriétaire de 9 biens immobiliers. Et devinez quoi ? Je n’ai jamais eu de CDI. Si vous vous demandez comment investir en immobilier dans une situation atypique, laissez-moi vous partager mes stratégies.
Mon premier achat : 700 € de revenus par mois et une bonne dose de naïveté
En 2016, j’ai acheté mon premier appartement alors que je n’avais que 700 € de revenus mensuels, issus de mon activité d’auto-entrepreneur. En plus, mon entreprise n’avait même pas trois ans, une condition souvent exigée par les banques [1].
Franchement, à l’époque, je n’y connaissais rien. Mais mon enthousiasme (ou ma naïveté ?) m’a poussé à tenter ma chance. Premier arrêt : ma banque. Leur réponse fut sans appel : « Désolé, mais mes indicateurs sont rouges. »
Traduction : oubliez.
Pas découragé, j’ai appelé un cousin de ma mère, directeur d’agence bancaire. « Tu sais, dans ta situation, c’est mission impossible. » Là encore, échec.
La leçon pour investir en immobilier : chercher une solution alternative
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C’est là que j’ai compris une chose essentielle : quand le chemin semble bloqué, il faut trouver une autre voie. Après une discussion avec mon notaire, une idée a germé : créer une SCI et inclure quelqu’un de financièrement plus solide pour rassurer la banque.
C’est ainsi que ma mère, en CDI avec 2 000 € nets par mois et aucun gros crédit, a accepté de prendre 10 % des parts dans cette SCI. Nous avons sollicité sa banque, et après un rendez-vous presque larmoyant (je voulais vraiment cet appartement !), ils ont dit : « Ne vous inquiétez pas, on vous suivra. »
Moralité : ce n’est pas toujours votre profil qui convainc, mais celui que vous apportez avec vous.
Et les achats suivants ? Deuxième emploi, pas de CDI, mais des résultats
Pour mes deux acquisitions suivantes, j’avais pris un deuxième emploi, salarié, avec un bon salaire, mais toujours sans CDI. Cela a suffi pour améliorer mon dossier.
Trop d’encours pour continuer à investir en immobilier ? On s’associe
Les choses se sont compliquées pour mes projets suivants : mon encours [2] devenait un frein. J’ai alors changé de stratégie. Je me suis associé à des partenaires motivés et solvables. Cette fois, ce n’était plus ma mère par compassion, mais des investisseurs désireux de se lancer. Moi, j’apportais l’expertise immobilière, eux, leur capacité d’endettement.
Les clés pour investir en immobilier sans CDI
Si vous êtes dans une situation atypique, comme moi, voici comment maximiser vos chances pour investir en immobilier.
1. Préparer un dossier en béton
Les banques aiment les dossiers impeccables et professionnels. Voici les documents indispensables :
- État civil : carte d’identité, justificatif de domicile, livret de famille.
- Revenus : bulletins de salaire, contrats, éventuelle attestation d’allocation, avis d’imposition.
- Épargne : relevés de comptes courants et d’épargne.
- Charges : crédits en cours, tableau d’amortissement, justificatifs de propriété, bail éventuel pour votre résidence principale.
- Propriété actuelle : justificatifs de vos biens (avis de taxe foncière, attestation d’agences).
- Société (si applicable) : bilans comptables, statuts, extrait Kbis.
- Projet : compromis de vente, diagnostics, devis travaux, photos.
2. Élaborer un business plan clair
Un business plan détaillé est un outil puissant pour convaincre. Incluez-y :
- Une présentation personnelle et professionnelle.
- Vos finances actuelles : revenus, charges, taux d’endettement, reste à vivre, patrimoine.
- Les détails du projet : type de bien, superficie, localisation, travaux prévus, rendement attendu, mode d’exploitation prévu, chiffres du projet.
- Une analyse du marché local : axes routiers, écoles, dynamisme, tension locative.
- Les atouts et faiblesses de votre dossier, avec des solutions aux risques identifiés.
3. Proposer des contreparties attractives
Les banques veulent des garanties. Proposez-leur :
- Des assurances (prêt, PNO, véhicule, etc.).
- Des placements (livrets, assurance-vie).
- La domiciliation de vos revenus.
Un point sur le scoring
La banque vous attribue un score [3], un peu comme à l’école. Ce score, appelé « scoring », détermine en grande partie votre capacité à obtenir un prêt. Pour l’établir, la banque prend en compte plusieurs critères. Certains sont hors de votre contrôle, tandis que d’autres peuvent être optimisés pour améliorer votre dossier. Voici ce que la banque considère :
- Votre âge : commencez le plus jeune possible.
- Votre profession
- Votre situation professionnelle : CDI, CDD, indépendant.
- L’ancienneté dans l’entreprise ou la profession
- Votre situation familiale
- Votre nombre d’enfants
- Vos comptes bancaires : êtes-vous régulièrement à découvert ? Retirez-vous souvent du cash ? Avez-vous des factures impayées ?
- L’ancienneté de vos comptes
- Votre épargne : c’est simple, plus vous en avez, mieux c’est.
- Votre effort d’épargne
- Le saut de charge
- Les activités à risque : pratiquez-vous des loisirs dangereux ? Fumez-vous ?
- Votre état de santé
- Votre historique bancaire : avez-vous déjà été interdit bancaire ou eu des difficultés à rembourser un précédent crédit ?
- Vos crédits en cours : la banque analysera votre niveau d’endettement avant et après le projet.
- Votre reste à vivre : la banque privilégiera les situations où vous avez plus d’argent disponible après avoir payé vos charges.
- Le nombre de demandes de crédit récentes : si vous avez sollicité plusieurs crédits en peu de temps, cela peut être perçu comme risqué.
- Le projet immobilier : rentabilité, trésorerie, emplacement, travaux à prévoir, bien loué ou non.
- La durée du prêt : plus la durée du prêt est longue, plus c’est risqué pour la banque
- L’apport personnel : même si je conseille de mettre le moins d’apport possible, la banque appréciera un apport important
Soigner la relation avec votre banquier
La clé pour obtenir un crédit est d’avoir des comptes impeccables (pas de découverts, des économies régulières) et un projet béton. Mais savoir comment investir en immobilier ne se limite pas aux chiffres. N’hésitez pas à soigner votre présentation lors de vos rendez-vous avec la banque, c’est aussi une relation humaine !
En résumé, montrez à la banque que vous êtes un investissement sûr et mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement dans de bonnes conditions.
Je détaille davantage tous ces points dans mon guide pratique pour acheter votre premier bien immobilier.
Conclusion : comment investir en immobilier, même sans CDI
Investir en immobilier sans CDI peut sembler être une montagne insurmontable, mais comme vous l’avez vu à travers mon expérience, c’est loin d’être impossible. Avec une bonne préparation, des stratégies adaptées et une présentation soignée de votre projet, vous pouvez convaincre les banques et concrétiser vos ambitions. L’important est de rester flexible, de ne pas se décourager face aux premiers refus et de chercher des solutions créatives, qu’il s’agisse d’associations, de structures comme les SCI, ou d’une approche différente auprès des banques.
Alors, même sans CDI, armez-vous de détermination, soignez vos finances et montrez à votre banquier que vous êtes un pari gagnant. L’immobilier est à portée de tous ceux qui osent se lancer, peu importe leur situation professionnelle.
Les lecteurs de cet article ont également lu « comment épargner avec un petit salaire »
Et maintenant, pourquoi ne pas télécharger mon guide pratique gratuit « Les 8 étapes pour réussir votre premier achat immobilier » pour découvrir toutes les étapes indispensables à votre premier achat immobilier ?
Merci pour cet article, Pierre-Élie ! Ton approche est vraiment décomplexante et super inspirante pour tous ceux qui n’ont pas un parcours “classique” mais qui veulent tout de même se lancer dans l’investissement. Ce sujet pouvant souvent être intimidant devient clair et accessible, avec des conseils concrets qui donnent envie de passer à l’action.
Merci encore pour ce partage riche et motivant. Je suis certain qu’il pourra inspirer beaucoup de personnes à oser se lancer.
Merci Vincent pour ce commentaire. Oui, contrairement à beaucoup d’idées reçues il est possible de se lancer, quelle que soit la situation et ce que j’essaie de démontrer par cet article et d’encourager les gens à faire.
C’est inspirant de voir que des solutions existent et que l’on peut réussir dans l’immobilier même sans emploi stable.
Oui, bien-sûr plus c’est stable plus ça rassure le banquier qui est une espèce qui a grandement besoin d’être rassuré. Cependant il est possible de le rassurer différemment 🙂
Merci pour cet article qui rappelle qu’il n’y a que des solutions en investissement immobilier. C’est juste bien connaitre les enjeux de la situation et jouer ses cartes au mieux !
C’est mon crédo pour tout : il n’y a jamais de problème, uniquement des solutions. L’enjeu est de trouver lesquelles et faire preuve de créativité !